房地产泡沫卷土重来?

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今年以来中国房地产销售明显提速,1月至8月已同比增长25%,新开工也扭转了连续两年每年超过10%的下跌,今年1月至8月同比增长12%。房地产投资在2015年下半年止跌转增,1月至8月同比增长5%左右。

 过去两年房地产市场深度调整,显著拖累了整体经济增长,而本轮地产复苏明显对经济增长起到支撑作用。

但是,房地产市场表现各地不一、分化明显。虽然许多三四线城市还在着力去库存,部分大城市的房价今年以来已经上涨30-40%,某些小区涨幅超过50%,局部地区出现了泡沫迹象。房价快速上升的趋势也蔓延至更多城市的迹象。土地拍卖价格不断创新高,一线城市的地价已较2014年初上涨了60%以上。

 更令决策层和监管机构担忧的可能是居民杠杆率不断攀升。最近几个月房贷同比增速已超过30%,今年以来新增房贷超过3万亿。虽然监管层禁止房地产开发商使用银行贷款缴纳土地出让金,据报道,开发商利用影子银行信贷、发债来支付土地出让金的情况可能较为普遍并仍在增多。

 下一步,房地产市场会出现泡沫破裂,还是大幅助推增长?

 短期内,可能二者皆非。

 鉴于这份房地产“狂热”尚未传导到大多数城市,也还没有将整体居民负债推至难以持续的高位,或带动新一轮地产建设热潮,我们认为谈泡沫破裂并带来重大冲击还为时尚早。

 鉴于中国整体债务负担较重,且通胀水平较低,我们预计央行在未来两年内也不会加息。

 如果出于某些原因,政府突然收紧政策导致房地产销售下跌,我们估计建设量的下跌幅度不会超过2014-15年。

 另一方面,房地产“热”持续上升的概率不大,原因包括开发商尚未大幅增加建设量,三四线城市房地产市场完成去库存尚需时日,部分二线城市核心产业的深度调整可能也会在未来相当长的一段时间内继续制约当地房地产复苏。政策前景不明朗和杠杆率高企可能导致开发商推迟开展新的建设活动。

 我们的基准预测是未来几个月地产销售保持稳健增长,并快于新开工增速,推动库存继续下降。决策层会尽量避免在全国层面收紧房地产和信贷政策,但可能继续因城施策,向部分地方政府施压,要求其重启限购政策,增加土地供应。

 房地产投资和建设量的复苏势头会得以持续甚至走强,这又可能传导到地产行业供应链上游。在这种情况下,决策层可能无需再大幅加码财政支持的力度,就顺利实现GDP增长目标。因此,我们维持今年全年GDP增长6.6%的预测不变。

 到了2017年,鉴于部分购房需求已提前释放,且政策可能会边际收紧,地产销售增速预计会放缓至低个位数。新开工也可能放缓,整体建设量较为疲弱。

 不过,如果房地产的强劲复苏持续到2017年,之后大幅回调的风险也会相应增加。

 房价和地价持续上涨可能会推高其他工业和服务业的成本,损害整体经济增长和中国的国际竞争力,这可能倒逼决策层更大幅度地收紧房地产政策。

 (瑞银宏观要点)

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